期货从业题库/不定项选择题

王某因改革开放而富裕起来，购买了七套住房，除一套自住外，另外六套分别出租与甲、乙、丙、丁、戊、己。请回答下列问题。

1.[多选题]王某将E套住房出租与戊，双方签订了书面租赁合同，但为办理租赁，登记租期5年，年租金10000元。在租赁期间内，王某因向陈某借款将该房抵押于陈某，并办理了登记。至第三年因王某无力还款陈某欲行使抵押权，并申请人民法院查封，在查封期间陈某未通知承租人戊将租金交给法院，承租人仍将租金交给王某。下列表述正确的是：( )

A.戊对该套房屋在同等条件下享有优先优先购买权，因为戊为承租人
B.戊对该套房屋不享有优先优先购买权，因为该租赁合同未办理登记
C.陈某行使抵押权的效力及于查封期间交给王某的租金
D.陈某行使抵押权的效力不及于查封期间交给王某的租金

2.[多选题]王某将C套住房出租与丙，双方签订书面租赁合同，租期2年，年租金10000元。1年后王某欲出卖该套住房，并通知丙，卖价为50万元。3个月后丙未予答复，王某便将该房卖给了潘某，并办理了过户手续。潘某要求丙腾房，丙以其侵害了优先购买权主张买卖合同无效和买卖不破租赁予以抗辩。下列表述正确的是：( )

A.王某与潘某之间的买卖合同无效，因为丙享有优先购买权
B.王某与潘某之间的买卖合同可撤销，因为丙享有优先购买权
C.王某与潘某之间的买卖合同有效，因为丙放弃了优先购买权
D.王某与潘某之间的买卖合同有效，但并可向潘某主张买卖不破租赁的抗辩

3.[多选题]王某将A套住房出租与甲，租赁期限为2年，但双方未签订书面合同，也未按规定到房管部门办理租赁登记。甲一次性支付了2年的租金。对于该租赁合同应定性为：( )

A.该租赁合同无效，因为未按规定办理租赁登记
B.该租赁合同有效，因为办理租赁登记的规定并非效力性规定
C.甲和王某对该合同享有任意解除权，但应当提前通知对方
D.甲和王某对该合同享有任意解除权，但应赔偿给对方造成的损失

4.[多选题]王某将B套住房出租与乙，租期2年，年租金为10000元。乙又将该套住房转租与刘某，年租金为12000元。双方为此引起纠纷。下列表述正确的是：( )

A.如果经王某同意转租，转租期限不得超过原租赁合同的期限，乙可得2000元租金
B.如果未经王某同意转租，王某可解除租赁合同和转租合同
C.如果未经王某同意转租，王某可向乙主张2000元的不当得利
D.如果未经王某同意转租，王某解除合同后可向刘某行使房屋返还请求权

5.[多选题]王某将D套住房出租与丁，双方签订了书面租赁合同，租期5年，年租金10000元。租赁期内丁未经王某同意将其中2间住房改造成厨房。因天气炎热，在1间卧室内安装空调。王某发现后十分气愤要求解除合同，并恢复原状，为此引起纠纷。下列表述正确的是：( )

A.丙在卧室安装空调的行为属于侵权行为
B.丙在卧室安装空调的行为属于添附行为
C.王某有权解除租赁合同
D.王某有权要求恢复原状

6.[多选题]王某将F套住房出租与己，双方签订了书面租赁合同，租期3年，年租金10000元。己一次性支付了租金。第一年终了时因发生洪灾该套房屋被毁。下列表述正确的是：( )

A.该套房屋被毁的损失应由王某承担
B.该套房屋被毁的损失应由己承担
C.已有权解除合同并赔偿损失
D.已有权要求返还2年的租金

参考答案： AD,CD,B,ACD,CD,AD

解题思路：1.租赁合同未按规定办理登记，不影响租赁合同的效力。对于6个月以上的合同应采用书面形式，否则为不定期租赁。但支付了租金的又转化为定期租赁。
2.经同意的转租，转租期限不得超过原租赁合同期限，转租收益除约定外归承租人享有，擅自转租的出租人可解除租赁合同，可主张转租收益的不当得利请求权，可行使租赁物的返还请求权。
3.承租人对承租房屋享有优先购买权，但在规定期间内未行使的视为放弃优先购买权。但在租期内承租人可主张买卖不破租赁的抗辩。
4.王某安装空调的行为符合租赁目的。对于将住房改造成厨房，应认定为侵权行为。
5.承租人在同等条件下享有优先购买权。在人民法院查封期间所产生孳息除通知了清偿法定孳息义务人的外，抵押权的效力不及于孳患。
6.在租赁合同中风险责任有出租人承担，租赁物因风险灭失后，承租人有权解除合同并要求返还未使用期间的租金，但无权要求赔偿损失。
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